更新内参
（9.15-9.28）
趋势纵览
1.自然资源部举办《城市存量空间盘活优化规划指南》专场新闻发布会
2.中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度（总第110次）例会召开
市场情报
9月15-28日，深圳城市更新项目发布房屋征收补偿决定书公示1项、非农指标调入公示1项、变更搬迁补偿事项公示1项、规划修改草案公示1项、计划失效公告1项、计划（草案）公示和更新意愿公示1项、规划公告1项、物业权利人核实情况结果1项、物业权利人核实情况变更公示1项、房屋征收补偿方案公示1项、权利人核实结果公示3项
9月15-28日，深圳土地整备利益统筹项目发布权益人核实结果情况公告1项、规划公告1项、征集公告1项、留用地资格预审公告1项、实施方案公告1项、留用地块合作开发项目资格审查结果公告1项、住宅类物业权利人核实结果的公示1项
9月15-28日，深圳发布3宗土地出让信息
更新圈快讯
1.国务院新闻办公室于9月22日举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会
2.9月26日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》
3.广州发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》
4.东莞发布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》
5.大鹏新区工业区块线划定方案修订草案公示的通告
6.福田香蜜湖深高球场官宣9月20日停运，拟土地整备实现低效用地盘整
- 趋势纵览 -
《城市存量空间盘活优化规划指南》
9月18日，自然资源部举办《城市存量空间盘活优化规划指南》(以下简称《指南》)专场新闻发布会，明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一，填补了存量空间如何编制规划的技术标准空白。
《指南》强化了规划目标分层有效传导机制。从市县域、城区到规划单元、实施单元，不同层级的国土空间规划具有不同的空间尺度特点。存量资源的调查识别和重点范围的划定需要逐步聚焦精准，规划目标、管控指标以及设计引导要求需要逐步细化确定。《指南》建立并强化逐级传导、层层统筹的机制，使项目的生成与实施守住底线要求的同时，更好地符合规划意图。
《指南》创新了详细规划的分层编制和动态编制机制，有效应对存量提质增效阶段项目面广点散、推进周期长的特点。分层编制，是指详细规划在规划单元和实施单元两个层面开展编制，规划单元详细规划突出规则性和底线要求，采取正负面清单管控等方法；实施单元详细规划突出精细化和落地性，以民生公益等导向优化容积率核定。动态编制，是指以“规划单元全覆盖”实现规划管理全覆盖，以“实施单元按需编”应对城市发展的变化，实现确定性与不确定性之间的平衡。
《指南》建立了分类修改详细规划的动态维护机制，将详细规划的动态维护分为技术修正、优化调整、规划修改三类，以灵活响应平衡短期效益与长期价值的可持续性需求，高效衔接项目落地。通过明确各类调整适用情形，避免僵化管控，同时将成果纳入“一张图”系统，实现审批结果的全域协同与实时更新。
此外，《指南》要求加强针对存量空间的各类专题研究，通过加强项目评估、市场评估、财政分析、资产权益配置等各类专题研究，提升详细规划的科学性和可实施性，更好发挥规划引领作用，推动实现“项目跟着规划走”，保障存量空间盘活优化项目的实施，更符合安全可靠、经济有效、财务可行、财政可行、环境优化和社会和谐的标准。
点评
明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一，确定了不同层级的规划编制内容，构建了分层编制、动态维护的机制，填补了存量空间如何编制规划的技术标准空白，使国土空间规划更好地适应存量时期经济社会发展趋势和国土空间开发保护的需要。
中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度（总第110次）例会于9月23日召开
会议分析了国内外经济金融形势，认为当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性。我国经济运行稳中有进，社会信心持续提振，高质量发展取得新成效，但仍面临国内需求不足、物价低位运行等困难和挑战。要落实落细适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加大货币财政政策协同配合，促进经济稳定增长和物价处于合理水平；
会议研究了下阶段货币政策主要思路，建议加强货币政策调控，提高前瞻性、针对性、有效性，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，把握好政策实施的力度和节奏，抓好各项货币政策措施执行，充分释放政策效应。保持流动性充裕，引导金融机构加大货币信贷投放力度，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。强化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，发挥市场利率定价自律机制作用，加强利率政策执行和监督。推动社会综合融资成本下降。从宏观审慎的角度观察、评估债市运行情况，关注长期收益率的变化。畅通货币政策传导机制，提高资金使用效率，防范资金空转。增强外汇市场韧性，稳定市场预期，防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定；
会议指出，要引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力，共同维护金融市场的稳定发展。有效落实好各类结构性货币政策工具，扎实做好金融“五篇大文章”，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等，做好“两重”“两新”等重点领域的融资支持。用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定。持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用，进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点。着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。切实推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力。
点评
此次会议作为判断未来一段时间货币政策走向的重要风向标，释放出一系列关键政策信号，整体上仍贯彻落实此前相关中央会议中的整体定调，将适度宽松、加强逆周期调节作为整体的定调基础，将促进经济稳定增长和物价处于合理水平作为整体目标；
尽管近期美联储降息预期愈来愈强，给了我国货币政策提供了更大操作空间，但从该会议信息透露，我国货币政策仍“以我为主”，是否降准降息仍将依据自身经济、金融的运行状况和需求决定。
- 市场情报 -
2025年9月15日至2025年9月28日，深圳城市更新项目发布房屋征收补偿决定书公示1项、非农指标调入公示1项、变更搬迁补偿事项公示、规划修改草案公示1项、计划失效公告1项、计划（草案）公示和更新意愿公示1项、规划公告1项、物业权利人核实情况结果1项、物业权利人核实情况变更公示1项、房屋征收补偿方案公示1项、权利人核实结果公示3项
2025年9月15日至2025年9月28日，深圳土地整备利益统筹项目发布权益人核实结果情况公告1项、规划公告1项、征集公告1项、留用地资格预审公告1项、实施方案公告1项、留用地块合作开发项目资格审查结果公告1项、住宅类物业权利人核实结果的公示1项。
2025年9月15日至2025年9月28日，深圳发布3宗土地出让信息
- 更新圈快讯 -
国务院新闻办公室于2025年9月22日举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会
国务院新闻办公室于2025年9月22日举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，介绍“十四五”时期金融业发展成就及应答记者提问，部分房地产行业相关内容如下：
李云泽：持续推动房地产市场止跌回稳。多措并举稳定融资，为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长52%。牵头建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益
潘功胜：在金融支持房地产风险化解方面，人民银行立足宏观审慎管理的职能，优化调整首付比、房贷利率等多项政策，并降低存量房贷利率，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元
2025年9月26日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》
该意见从城市设计优化、环境品质营造、建筑功能完善、老旧小区更新、服务治理升级五大核心维度，出台系统性举措推动上海新建及存量住宅品质提升，以落实高质量发展与人民城市建设要求，更好满足市民对美好生活的居住需求：
城市设计优化方面：强调强化设计引领，完善城市界面，构建富有变化的城市天际线，丰富建筑形态和整体效果。
环境品质营造方面：鼓励生态友好的住区绿化设计，运用海绵理念，通过多种手法形成丰富景观，利用冗余空间营造生态小环境，改善地下空间通风采光，下沉庭园地坪标高按地下室标高认定。结合土方减量化，小区停车库可设半地下室或底层架空层，建筑面积不计入容积率；上层增设架空层等按（五）执行，建筑高度地坪起算点一般以相邻道路中心线标高加 0.3 米为基准。小区配套市政基础设施需隐蔽处理并协调风貌，单独设置、需移交且不分摊的市政基础设施，建筑面积不计入容积率；鼓励结合出入口设社区大堂，集中布置便利设施。鼓励小区人车分流，机动车、非机动车地下车库出入口顶棚及相关遮雨棚，建筑面积不计入容积率盐田区工业区块线划定方案共划定工业区块4个，占地面积0.83平方公里，其中一级线4个，占地面积0.83平方公里，无二级线。
建筑功能完善方面：结合需求与气候等因素，合理设置生活、工作阳台，可设封闭或开敞阳台。阳台同时满足每户总面积不超户型 10% 且不超 16 平方米（80 平方米以下户型不超 8 平方米）、进深不超 1.8 米的，按水平投影面积 1/2 计入容积率，超出部分按全面积计入。沿特定区域设计进深不超 0.75 米的开敞式阳台，不计入容积率、可售面积及户型 10% 的阳台面积，且宽度不超 3 米、每户仅设一个；空调室外机座板、设备平台无围护结构且每户水平投影总面积不超 2.5 平方米的，不计算建筑面积；有围护结构或超出 2.5 平方米的，相关部分按水平投影面积计算并计入容积率；满足日照规定的前提下，遮蔽屋面附属设施且透空率大于 50% 的格栅、网架等，不计入建筑高度。
广州发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》
（三）推行多元化弹性供应。对工业、物流仓储、营利性公共管理与公共服务、营利性公用设施及全自持商业服务业用地等产业用地，全面推广长期租赁、弹性年期出让、先租后让等供应方式。其中，长期租赁年限5-20 年，弹性出让年期20 年至法定最高年限，先租后让租赁期不超过5 年且总年限不超法定上限。经营性房地产开发项目仍按规定采用出让方式。首次采取弹性供应时，由属地区政府或市相关部门依据有关法律法规拟定招商条件，作为挂牌公告附件发布，并应一并明确后续调整供应方式的前置条件和土地价格计算方式。
（六）允许分期缴纳土地出让金。新出让产业用地，应在出让合同或相关协议签订之日起30 日缴纳首期款项，比例不低于应缴土地出让金的50% ，余款可在签订之日起12 个月内按合同约定付清。其中，主导用途为工业的项目，按约付清不计利息，未按约付清则从首期付款之日至约定缴款期限计分期利息，超期还需承担违约责任。涉及分期利息的按人民银行公布的1 年期LPR 计收。
（七）提高产业用地用途转换灵活度。在编制国土空间详细规划时，鼓励商业用地(B1)和商务用地(B2)混合利用，可不明确具体功能的建筑面积比例，土地出让前核发规划条件时，在其他规划指标不变的前提下，商业用地(B1)和商务用地(B2)的用地性质可以相互兼容，结合产业发展需求明确商业商务建筑面积比例，同步纳入国土空间规划“一张图”。土地出让后，由于市场发展需求，权利人明确产业导入和经济贡献，经原提出招商条件的属地区政府或市相关部门评估认定，在商业用地(B1)和商务用地(B2)用地性质不调整的前提下，按规定办理合同变更程序并依规定补缴土地出让金后，其比例可进行调整。
（八）支持产业用地生产服务功能融合发展。允许一类物流仓储用地(W1)兼容一类工业用地(M1)，提高土地利用效率。在编制国土空间详细规划时，鼓励一类物流仓储用地兼容一类工业用地。工业产业区块内，对城市环境无干扰、污染和安全隐患，符合产业准入、详细规划和用地标准的，一类物流仓储用地可以兼容一类工业用地，核发(或申请调整)规划条件、签订土地出让合同(或变更协议)，兼容后增加的一类物流仓储用地、一类工业用地建筑面积，不再增收土地出让金。
(十）深化产业用地盘活利用。探索存量工业用地、低效商务楼宇在符合规划前提下，通过协议置换、协商收回等方式盘活。原以划拨方式取得或未办土地有偿使用手续的低效工业用地(含仓储用地)，经区工业和信息化、区发展改革部门会同商务、科技等部门审核符合产业政策、产业布局规划及产出要求的，在不改变工业用地性质、不发生权属转移的前提下，仅提高土地利用率和增加工业、仓储建筑面积的，可暂不办理土地有偿使用手续，由企业在发生权属转移，或自行申请办理土地有偿使用手续时，再按规划和自然资源部门依法受理时点项目市场评估价的40%计收土地出让金，应缴土地出让金=项目市场评估总地价×40%。
(十一）为优化存量、保市场主体，允许自持住房转为可售住房。在构建房地产发展新模式时期，为进一步形成“需求端松绑+ 供给端纾困”的良好格局，针对以往为调控房地产热而采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，依企业申请，经报市土委会审议及原出让方同意，权利人按照原出让时点和现调整受理时点分别评估自持物业比例调整前后的市场评估总地价的差额，取高者补缴出让金后，可将自持住房转为可售住房入市。各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。
(十二）支持存量商办改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。结合国土空间规划、区域功能定位和产业发展要求，按照“职住平衡、供需适配、交通便捷、生活便利”原则，允许全市工业产业区块外的3km范围内或现状轨道站点3km范围内已供应的商服用地，由区政府综合评估周边租赁住房需求集中、配套水平可承载后，经住建部门同意纳入保障性住房体系管理。支持在建或已竣工的商办物业，在权属合法、结构可靠、消防安全、面积合规、与宗地其他功能相对独立的前提下，整栋改建为保障性租赁住房，改建后不改变原用地性质、房屋类型和建筑量等控制指标；支持已供应未开工的商服用地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，由土地使用权人自主建设或与其他市场主体合作建设保障性住房。
(十三）允许自持商办物业招商入市，严禁分割散售。推动招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量商办用房盘活”，鼓励土地权利人发挥资源整合优势“以商引商”，依托自持商办物业通过整体、分栋或分层转让合作等模式，定向引入高成长性、产业链上下游关联企业，实现存量空间与产业需求的精准匹配。在土地权利人确认受让企业意向并提出申请后，经原提出招商条件的属地区政府或市相关部门评估认定符合产业导入、经济贡献等要求，可允许根据受让企业实际需求，确定自持物业调整比例，经报市土委会审议及原土地出让方同意，权利人按照原出让时点和现调整受理时点分别评估自持物业比例调整前后的市场评估总地价的差额，取高者补缴出让金后，可将自持商办物业转为可售商办用房入市转让给受让企业。严格管控入市物业分割销售，受让企业对受让商办用房就购置范围单独办理不动产权证，不动产权证注明物业应全部自持，严禁以虚拟划线或非实体墙等形式二次分层、分区分割销售，避免形成“类住宅”。进一步推动房票全市跨区通兑、跨用途兑换，征拆涉及商服办公用房鼓励优先使用房票安置。
(十七）妥善处置非企业因素导致无法开发的已供应未开工商服用地
1.对于不属于无偿收回、依约退地的，因《闲置土地处置办法》53号令第8条规定的非企业因素导致土地无法继续开发建设、且已纳入闲置存量房地产清单管理的已供应未开发商服用地，属地规划和自然资源部门应与企业主动充分协商收回土地，允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等；在无法转移置换建筑量时，可为企业将原土地置换为等价值的土地。土地置换及具体用途变更，按程序报原批准机关批准。
2.由政府协商收回用地的企业，如在我市涉及欠缴的土地出让金、相关违约金和闲置费，所获得政府支付收回收购补偿款应优先缴清上述欠款，或按要求设立监管账户，严格按指定用途使用所获收回或收购补偿款。
(十八）支持预告登记转让。为支持闲置存量土地转让盘活利用，根据《广州市规划和自然资源局关于全市开展国有建设用地使用权转移预告登记业务的通知》，以出让等有偿方式取得的国有建设用地使用权首次转让，已完成的投资开发未达到投资总额25%的，当事人可以申请办理国有建设用地使用权转移预告登记，保障受让人合法权益。预告登记证明可作为申办规划报建等审批手续的土地权属来源依据。待宗地投资额达到法定条件后，再申请办理不动产转移登记手续。
点评
整体上，该政策通过市场化手段激活存量土地和房产，优化广州土地和住房供应结构，在几个方面具有较大的积极意义。
一方面，政策允许在去化周期低于18个月的区域，房企补缴出让金后将自持住房转为可售，盘活存量资产。同时允许产业用地地价于1年内分期缴纳，前述两种做法均有助于缓解房企资金压力。
另一方面，政策支持符合条件的存量商办物业整栋改建为保障性租赁住房，有助于消化商办库存并增加租赁住房供给。
其次，工业用地可采取长期租赁（5-20年）、弹性出让（20年至法定年限）等方式，减少企业前期投入，有助于发展产业，降低产业投资前期投入资金。
东莞发布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》
一、实施购房补贴政策。对于2025年9月25日至2025年12月31日期间在我市购买新建商品住房（“三限房”及人才房、回迁房等非市场化商品房除外）、完成合同网签及备案，并在2026年3月31日前足额缴纳契税的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴。具体实施细则另行制定。
二、优化个人住房贷款首套房认定标准。居民家庭在申请个人住房贷款购买新建商品住房时，在拟购房屋所在地镇街（园区）名下无住房的，可按首套住房认定（属于住房公积金贷款的需同时满足全国范围内未使用过公积金贷款）。公积金中心及银行业金融机构根据不动产登记情况查询结果，核算住房套数并执行相应的住房信贷政策。
三、加大住房公积金支持力度。首套房、二套房最高贷款额度统一提高至150万元。对缴存人购买配售型保障性住房的，住房公积金最高贷款额度上浮50%，不超最高贷款额度上限。供收比仅核定公积金贷款部分。支持缴存人提取住房公积金支付住房贷款首付款。
四、合理供应房地产用地。细化房地联动土地供应调节机制，结合各镇街（园区）新建商品房库存去化周期情况，合理控制新增房地产用地供应。对新建商品住房去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地出让；对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，暂停新增商业办公用地出让。
五、支持存量商业办公用房业态功能合理转换。在符合结构安全、消防要求的前提下，允许相关主体通过改建改造、增配设施等方式，优化调整存量商业办公用房功能，用于保障性租赁住房、教育、养老、托幼、社会福利等公共服务用途，或用于发展文化创意、体育健身、旅游休闲等经营性用途，免于办理建设工程规划许可证，依程序直接办理施工许可、消防设计审查验收或者备案。
六、优化房地产项目行政审批服务。开发企业在首次申报新建商品住房销售价格后，可根据市场供需情况自主调整申报价格。大力推行“交房即发证”，分期规划核实验收和分栋首次登记。优化我市在建建筑物抵押权登记，允许以单套房屋为基本单位，办理在建建筑物抵押权首次登记及后续的注销登记。参照存量房“带押过户”的模式，加快推进新建商品房带押过户业务落地，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
点评
本次通知的发布，意味着后续东莞市直接通过提供购房补贴的形式刺激一手房销售，预计对于促进一手商品住房成交具有一定积极作用。同时，本次政策放开了房地产项目关于备案价格的调整，赋予企业更多权利根据周边市场销售情况灵活确定后续申报价格。此外，关于在建工程抵押方面，则明确可以允许以单套房屋为基本单位，且明确后续可办理新建商品房带押过户，有助于推动金融机构发放项目融资款。
大鹏新区工业区块线划定方案修订草案公示的通告
根据深圳市工业和信息化局、深圳市规划和自然资源局对《深圳市工业区块线管理办法》《深圳市工业区块线划定方案》修订工作的部署安排，新区结合辖区工业发展需要，拟定了大鹏新区工业区块线划定方案修订草案，现公示如下：大鹏新区工业区块线划定方案共划定工业区块11个(全部为一级线)，占地面积8.98平方公里。
福田香蜜湖深高球场官宣9月20日停运，拟土地整备实现低效用地盘整
9月12日，特发文体发布公告宣布深圳高尔夫球场将于9月20日停业。
此前，深圳市公布的《2025年度土地整备计划》中，两大高尔夫球场进入《深圳市2025年度低效用地盘整和非核心非法定功能用地调整重点项目库》。其中就包括福田的深圳高尔夫球场西区，将建设香蜜湖新金融中心体育公园，用地面积41.2公顷；另外还有宝安区的港中旅聚豪高尔夫球场，用地面积156.4公顷。
据了解，深圳高尔夫球场西区项目用地在2024年经过规划调整。2024年11月，[车公庙地区]法定图则07-01、07-03地块局部调整公开展示。原现状保留的部分高尔夫球场绿地和休闲娱乐用地，调整为公园绿地+轨道交通用地+文体设施用地，面积约41万㎡，与香蜜湖新金融中心体育公园地块位置和面积一致。该调整已于2025年5月获批。
