在广州天河CBD的“摩天森林”中，冼村曾是一道独特的“割裂风景”——瓦砾间的“握手楼”如钉子般嵌入城市核心，将同一片土地切割成两个时代。这片仅277亩的土地，承载着1421户村民的生计与期盼，也浓缩了中国城镇化进程中所有棘手的治理难题。历经15年攻坚，2025年7月20日，随着复建区最后两栋村屋轰然倒地，1950栋村屋全部拆除清零，冼村旧改终于画上动迁句号。这场被誉为“最难啃的硬骨头”的改造工程，不仅补上了珠江新城的“最后一块拼图”，更以全国首部城中村改造专项法规的首个实践案例身份，为超大城市更新项目提供了珍贵范本。

▲冼村前后对比图

▲改造规划效果图

冼村的困境，是地理优势与发展滞后形成的尖锐悖论。这片北临黄埔大道、南接花城大道、西靠广州大道的土地，身处珠江新城核心区，与广州塔、东西塔等城市地标近在咫尺，却在城市高速发展中沦为“孤岛”。这种割裂感背后，是多重矛盾交织的复杂困局。

▲2009年8月  邹卫 摄

基础设施的滞后与CBD的现代化形成刺眼反差，建筑与安全的双重危机也早已迫在眉睫。冼村的建筑密度堪称“城市奇观”，1950栋房屋挤在25.35公顷的土地上，多数是村民自建的“握手楼”“接吻楼”，楼间距最窄处不足1米，阳光难以穿透，潮湿与阴暗成为常态。这些房屋多建于上世纪八九十年代，缺乏规范设计与质量监管，墙体开裂、地基沉降等问题普遍存在，部分建筑因私自加建楼层已出现结构变形。

▲2016年7月，广州冼村，张志友摄。

利益与治理的僵局让改造举步维艰。珠江新城的崛起使冼村地价飙升，地段价值的陡增让利益博弈空前尖锐。村集体财产不清、违章建筑确权、宗亲利益纠葛等历史遗留问题相互交织，1421户村民面对改造方案各有诉求，难以形成共识。2010年启动改造时，一路之隔的猎德村已用3年完成回迁，冼村村民也曾满怀期待，但复杂的利益纠葛让改造屡屡陷入停滞，不少村民从“盼改造”变成“怕改造”，甚至出现“签约一户，说客盈门”的局面，改造进度条长期停滞在99%，最后的1%成为难以逾越的障碍。

冼村的破局，始于治理重心的重构与法治思维的引入。这场持续15年的攻坚，走出了一条“党建引领、法治护航、多方协同”的独特路径，为城市更新提供了制度创新的样本。

党建引领下的信任重建是破局的基础。天河区首先靶向整顿软弱涣散的村党组织，组建新一届冼村公司班子，推行“阳光村务”制度，将集体财务、资产明细全部公开公示，每月召开村民代表大会通报进展，让每一笔资金流向都“晒”在阳光下。同时梳理历史遗留问题，追回流失的集体物业面积超2万平方米，通过规范出租管理使村集体收入稳步增长，用实际行动赢得村民信任。

政策创新与法治保障破解了最后的僵局。2023年，天河区在无先例可循的情况下，率先探索“依法动迁”新思路，针对融资区与复建区的不同性质，设计两条差异化动迁路径：融资区通过集体土地征收转为国有用地，复建区则依据村规民约与改造方案推进确权。2024年5月1日《广州市城中村改造条例》正式施行，这部全国首部城中村改造专项法规，明确了“集体土地收储、房屋拆除、补偿安置、纠纷解决”等关键环节的法律依据，为冼村改造提供了最坚实的法治支撑。作为条例落地后的首个“试金石”，冼村的依法动迁每一步都严格遵循程序，组织专家论证、开展风险评估、保障留守户陈述申辩权，确保每个环节都经得起法律检验。2025年1月融资区率先拆平，6月复建区启动最后攻坚，短短一个月内完成剩余房屋拆除，法治思维终于打通了改造的 “最后一公里”。

2025年夏，冼村改造现场塔吊林立，复建区12栋回迁房已交付2000多套，村民陆续搬回新家；融资区的高端综合体雏形初现，玻璃幕墙在阳光下与周边摩天楼交相辉映。这片曾经的“城市孤岛”，正以肉眼可见的速度融入CBD的繁华肌理。

改造团队创新采用了“整体迁移+活态展陈”的模式，将6座宗祠、1座大庙以及碑刻等文化要素整体迁建至地块中部，形成1.2万平方米的“岭南宗祠文化博览园”宗祠群和社区广场。设计保留镬耳墙、蚝壳窗等传统元素，植入数字展馆、非遗工坊等功能，打造“祭祖—展览—体验”多元场景。除了可承载村民祭祖、婚嫁等传统活动，延续旧村传统风俗外，同时可兼顾博物馆展示功能，作为记录城市建设发展历史，记录冼村乃至过去广州城中村改造历程，成为CBD文化会客厅。同时，基于地铁换乘站，改造团队规划高效多维的TOD开发。依托地铁13、18号线换乘站冼村站，集中投放城市服务，打造功能复合的高强度商业商办综合体，既实现城市公共交通高效运作，又促进了地铁站场、地下商业空间协同开发。

在寸土寸金的珠江新城中央商务区，冼村规划配置了公服设施与市政公用设施共40处，合计5.43万平方米。除了紧密结合社会需求变化增加便民利民的公共服务设施外，更是主动承担区域基础设施建设，如扩建冼村小学以满足更多的适龄儿童就近入学；增加110kv变电站以解决区域供电不足问题；通过一体化建设、景观式设计、地下形式等技术手段降低变电站、垃圾压缩站等市政设施对周边的不利影响。改造团队还通过构建“冼村绿廊”公共空间体系，将组团之间景观进行连通，并与周边“花城水境”“兴盛绿街”“猎德水岸”“中轴互通计划”四大景观提升行动计划连接，打造珠江新城“绿廊环”，提供绿地面积3.2万平方米，绿地率达20.76%。并且，采用立体的公共开敞空间建设，在高密度、高强度开发建设下，通过立体慢行系统、高层塔楼之间的空中花园、半下沉中央绿地广场等方式尽可能为区域提供绿地休闲空间，打造步行开敞空间，提升社区宜居程度。

冼村15年的改造历程，不仅是一个城中村的蝶变故事，更浓缩了中国超大城市更新的治理智慧，为同类地区提供了可复制、可推广的经验启示。

党建引领是破解治理难题的根本保障。冼村的实践证明，城中村改造绝非简单的“拆建工程”，而是复杂的“治理工程”。通过强化基层党组织建设，推行“阳光村务”，将党的政治优势、组织优势转化为治理效能，才能破解历史遗留问题，凝聚改造共识。天河区在冼村建立的“区级指挥部 + 村党组织 + 动迁组”三级联动机制，实现了政策落地“最后一公里”的畅通，为其他城中村改造提供了组织范本。

法治思维是化解利益矛盾的关键路径。冼村从“情理调解”到“依法动迁”的转变，印证了法治在城市更新中的核心作用。《广州市城中村改造条例》的出台与实践，明确了改造各方的权利义务，规范了征收补偿、纠纷解决等关键环节，既保障了村民的合法权益，又维护了公共利益，实现了“利益平衡的最大公约数”。这种“政策先行、法治护航”的模式，为破解“钉子户”难题提供了法律方案。

多方协同是实现共赢的必由之路。冼村改造中，政府发挥规划引导与监管保障作用，企业承担资金投入与建设运营责任，村集体负责组织协调村民，形成了“权责清晰、利益共享”的良性互动格局。这种“政府引导、企业参与、村民主体”的协同模式，避免了“政府大包大揽”或“企业逐利至上”的弊端，实现了多方共赢。

民生为本是城市更新的价值内核。从“以建促签”保障回迁安置，到“技能培训”促进就业增收，再到“配套完善”提升生活品质，冼村改造始终坚持“改造为了村民、改造依靠村民、改造成果由村民共享”。这种将民生需求贯穿改造全过程的理念，让村民从“要我改”变成“我要改”，从“旁观者”变成“参与者”，为城市更新筑牢了群众基础。

▲珠江新城航拍

2025年的冼村，正站在新的历史起点。回迁房的灯火渐次点亮，综合体的轮廓日益清晰，百年榕树在绿廊中舒展枝叶。这片承载着15年期盼的土地，终于完成了从“城中村”到“CBD新核”的蜕变，成为广州“城市会客厅”最亮丽的一抹色彩。冼村的故事告诉我们，城市更新是历史与未来的握手，是发展与民生的共赢，更是治理能力现代化的生动实践。随着最后一块拼图的完成，珠江新城的天际线愈发完整，而冼村的蝶变，也为广州高质量发展打开了更广阔的空间。

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【图文参考来源】：南方都市报、南方农村报、羊城晚报、广州楼市发布、广州广播电视台、广州日报、光明网