内容转载自:深圳市城市更新协会
2023年
5.8-5.14
主要政策
1.《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见(试行)》及五个配套操作指引(征求意见稿)
2.《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定(征求意见稿)》
3.《罗湖区历史风貌区和历史建筑保护线索(草案)》
市场情报
1.本周收录拆除重建类城市更新项目信息5条,其中,计划公示1条,计划公告1条,规划公示2条,工程规划许可1条
2.集体资产交易信息2条,为投标邀请公告、结果公告,分布于龙岗区、龙华区
3.土地整备项目信息1条,为留用地指标批复,位于龙华区
4.旧住宅区更新改造项目信息1条,为工程规划许可,位于福田区
更新圈快讯
1.中央两部委:买房卖房租房,要合理降费
2.央行报告:4月住户部门中长期贷款减少1156亿元
3.深圳:2023年将供应14万套房 包含124个保障房计划建设
4.罗湖蔡屋围项目二期子项目D、E启动行政征收
5.《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划(250米以上超高层建筑)重大行政决策草案》听证会报告发布
6.盐田旧墟镇设计方案国际招标
7.广州南沙发布国际化人才特区集聚人才九条措施
本周收录主要政策3条,主要内容涉及集体企业要素交易、城市更新项目创新型产业用房配建、罗湖区历史风貌区和历史建筑保护线索。
1.《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见(试行)》及五个配套操作指引(征求意见稿)
发布机构:深圳市国资委
发布时间:5月8日
反馈时间:2023年6月7日前
反馈路径:通过电子邮件方式将意见发送至:
zhangshuzhao@szgzw.gov.cn
主要内容
(1)《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见(试行)》
包括适用范围、要素交易(范围、方式、原则)、职责体系、交易程序、争议处理及其他事项等6部分,同时配套五个操作指引。
(2)《深圳市集体企业财产租赁操作指引》
该指引共27条,主要内容包括定义和范围、公开招租标准、招租方案内容、企业内部决策、交易方式、重新招租、转租分租续租条件、租赁合同签订等。
(3)《深圳市集体企业土地资产处置操作指引》
该指引共25条,主要内容包括定义和范围、项目交易条件、交易方案编制、企业内部决策、交易方式、合同签订等。
(4)《深圳市集体企业建设工程交易操作指引》
该指引共10条,主要内容包括定义和范围、标准及程序、企业内部决策、交易方案备案、合同签订等。
(5)《深圳市集体企业货物、服务采购操作指引》
该指引共15条,主要内容包括定义和范围、采购标准、采购方式、采购方案内容、内部决策、合同签订等。
(6)《深圳市集体企业产权交易操作指引》
该指引共23条,主要内容包括定义和范围、不得交易的情形、交易的可行性研究、交易方式、交易方案的内容、内部决策和公示、产权交易合同签订等。
深圳市集体企业要素交易目录
2.《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定(征求意见稿)》
发布机构:深圳市规划和自然资源局
发布时间:5月11日
反馈时间:2023年6月10日前
反馈路径:通过电子邮件方式将意见发送至:
tanyx@pnr.sz.gov.cn
主要内容
(1)关于适用范围、适用对象界定
《配建规定》界定了适用范围,即重点解决城市更新项目配建创新型产业用房的比例问题,城市更新项目配建的创新型产业用房的回购、准入配置、调剂退出、管理服务和监管检查等具体管理规定由市产业主管部门另行制定。
本规定所指的创新型产业用房是指《管理办法》所确定的创新型产业用房,具体包括研发用房、工业厂房、办公用房等,具体配建类型由各区(新区)政府结合发展需求及城市更新单元规模等在城市更新单元规划阶段予以明确。
适用对象是指规划含研发用房的城市更新项目。
(2)关于配建比例规定
①适度降低配建比例
基于以下两方面的原因,在本次政策修订中,将配建比例进行适当降低:
创新型产业用房由政府回购转变为无偿移交的情况下,提高了实施主体的改造成本。《管理办法》将城市更新项目配建的创新型产业用房移交方式确定为无偿移交,明确提出“新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房,原则上应无偿移交给政府,并在土地出让合同中明确无偿移交条款,具体工作由管理主体开展”。在该项政策出台之前,城市更新配建的创新型产业用房建成后由政府回购的,回购价格按照2016年版的《深圳市创新型产业用房管理办法》中“根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算建安工程参考价,建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。政府回购价格按经核算的建安工程参考价的1.1倍执行,并报请审计机构审计确认。”相关规定执行。《管理办法》政策出台前后,实施主体因配建创新型产业用房所获得的利润由“0.1倍单位面积建安工程参考价×创新型产业用房面积”减少为“-1倍单位面积建安成本价×创新型产业用房面积”。因此,为提升实施主体的改造意愿,降低改造成本,本次政策修订将配建比例进行适当降低。
“十四五”期间尚有较多存量城市更新配建创新型产业用房待供给。截至到2023年4月底,已在深圳市产业用地用房供需服务平台上登记的创新型产业用房总建筑面积918.4万平方米,其中通过城市更新配建创新型产业用房的总建筑面积99.8万平方米,占比为10.9%。此外,在已批城市更新单元规划中,截至2023年4月底,配建创新型产业用房的总建筑面积为210万平方米;经过初步测算,在已批城市更新单元计划未编规划中尚有建筑面积约100万平方米创新型产业用房待供给。
综上,在《配建规定》中,将创新型产业用房类型为办公用房、研发用房的配建比例由12%调整为10%。城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的,在本次政策修订中,也作出相应调整:权利主体为高新技术企业,自行开发的产业升级改造项目,配建比例由10%调整为8%;权利主体为非高新技术企业,其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目,配建比例由12%调整为10%;权利主体为非高新技术企业,自行开发的产业升级改造项目,配建比例由25%调整为20%。
②关于移交创房类型与配建比例相关联
2006年,市建设工程造价管理站印发《关于发布新版深圳市建设工程造价指数的通知》,规定自2006年6月起,以本月各类建设工程单位工程造价为基期(基期指数定为100),按月发布新的造价指数。依据市建设工程造价管理站2021年发布的不同类型建设项目的建安工程造价指数,计算研发用房(采用高层写字楼造价指数计算)与工业厂房建安成本造价关系。经测算,2021年研发用房的平均建安成本造价为4989.7元/平方米,工业厂房的平均建安成本造价为2334.4元/平方米。根据多家企业调研结果,研发用房计容积率平均建安成本造价为5000-6000元/平方米,工业厂房的平均建安成本造价为3000-4000元/平方米,研发用房计容积率平均建安成本造价比工业厂房高约2000元/平方米。因此,在本次《配建规定》中,遵循研发用房与工业厂房建安成本价值不变原则,创新型产业用房配建类型为工业厂房的城市更新项目,配建比例不低于15%。
表1 不同建设项目指数体系及基期工程成本情况
表2 2021年1-12月不同建设项目指数情况
(3)关于移交方式
《管理办法》规定“新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房,原则上应无偿移交给政府,并在土地出让合同中明确无偿移交条款,具体工作由管理主体开展”。在《配建规定》中,与其进行了对接,城市更新项目配建的创新型产业用房,建成后无偿移交给政府,产权归政府所有,免缴地价。
3.《罗湖区历史风貌区和历史建筑保护线索(草案)》
发布机构:深圳市规划和自然资源局罗湖管理局
发布时间:5月9日
反馈时间:2023年5月28日前
反馈路径:通过电子邮件方式将意见发送至:
jzsjk@pnr.sz.gov.cn
主要内容
历史风貌区保护线索(草案)
本周收录拆除重建类城市更新项目信息5条,其中,计划公示1条,计划公告1条,规划公示2条,工程规划许可1条。
本周收录集体资产交易信息2条,为投标邀请公告、结果公告,分布于龙岗区、龙华区。
本周收录土地整备项目信息1条,为留用地指标批复,位于龙华区。
本周收录旧住宅区更新改造项目信息1条,为工程规划许可,位于福田区。
1.中央两部委:买房卖房租房,要合理降费
为规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,促进房地产市场健康发展,5月8日,住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称“意见”),涉及加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费等十个方面内容。
在收费方面,意见提出,房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
2.央行报告:4月住户部门中长期贷款减少1156亿元
5月11日,央行发布2023年4月金融统计数据报告显示,4月末,广义货币(M2)余额280.85万亿元,同比增长12.4%,增速比上月末低0.3个百分点,比上年同期高1.9个百分点。狭义货币(M1)余额66.98万亿元,同比增长5.3%,增速比上月末和上年同期均高0.2个百分点。流通中货币(M0)余额10.59万亿元,同比增长10.7%。当月净投放现金313亿元。
4月份,人民币贷款增加7188亿元,同比多增649亿元。分部门看,住户贷款减少2411亿元,其中,短期贷款减少1255亿元,中长期贷款减少1156亿元;企(事)业单位贷款增加6839亿元,其中,短期贷款减少1099亿元,中长期贷款增加6669亿元,票据融资增加1280亿元;非银行业金融机构贷款增加2134亿元。
3.深圳:2023年将供应14万套房 包含124个保障房计划建设
5月9日,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》。
其中涉及:一、2023年住房用地供应目标,本年度计划供应居住用地330公顷,其中保障性住房用地125公顷,商品住房用地205公顷。二、2023年住房建设筹集计划目标。
2023年全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套,其中保障性住房计划新开工建筑面积约475万平方米、约7.3万套;商品住房计划新开工建筑面积约700万平方米、约7万套;其他住房计划新开工建筑面积约125万平方米、约2.2万套。
此外,2023年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米、约11.2万套(间),全年共建设筹集保障性住房18.5万套(间),建筑面积约882.5万平方米。
根据《深圳市2023年保障性住房计划建设重点项目》显示,全市2023年保障性住房计划建设重点项目共73024套。其中,福田区1385套,罗湖区2392套,盐田区2100套,南山区10672套,宝安区21070套,龙岗区12645套,龙华区11077套,坪山区2734套,光明区7961套,大鹏新区700套,深汕合作区288套。
其中出售型保障性住房超过千套的项目包括罗湖区的船步街棚改项目(1500套)、宝安区的新桥凤塘项目(3500套)、龙华区的冠彰项目(1032套)、坪山区的昂鹅车辆段上盖综合开发地块二(1196套)、光明区的轨道13号线车辆段片区重点更新单元(二)(2200套)。
2023年住房供应计划目标方面,根据《深圳市2023年保障性住房计划供应分配项目表》显示,从供应表显示,全市2023年保障性住房计划供应87470套,其中,市级的7642套,福田区8566套,罗湖区4920套,盐田区1692套,南山区13936套,宝安区17162套,龙岗区8277套,龙华区9292套,坪山区6161套,光明区9472套,大鹏新区350套。
4.罗湖蔡屋围项目二期子项目D、E启动行政征收
5月9日,深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布关于罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围(城中村)项目二期子项目D(南村片区)、子项目E(南村东片区)房屋征收提示。
因公共利益需要,拟对罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围(城中村)项目二期子项目D(南村片区))、项目E(南村东片区)范围内未签约房屋实施征收。房屋征收部门为深圳市罗湖区城市更新和土地整备局,房屋征收实施单位为深圳市罗湖区桂园街道办事处。
5.《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划(250米以上超高层建筑)重大行政决策草案》听证会报告发布
福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元位于福田区香蜜湖片区中部,深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域,项目地理位置优越,于2021年11月列入《2021年福田区城市更新单元计划第二批计划》,其更新单元规划目前已通过福田区城市更新和土地整备领导小组会议审查并完成草案公示,后续将按照我市城市更新政策规定,通过市法定图则委审议后报市政府审批。根据《住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》要求,城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑,应按照《重大行政决策程序暂行条例》(国务院令第713号),作为重大公共建设项目报城市党委政府审定。根据《重大行政决策程序暂行条例》《深圳市重大行政决策程序实施办法》《福田区重大行政决策程序规定》等规定,本次会议是针对香蜜湖度假村城市更新单元规划(250米以上超高层建筑)重大行政决策事项,开展公众听证会,听取多方意见。
目前更新单元拟规划建设4栋超过250米的超高层建筑,具体为1栋高度不超过500米、2栋高度不超过370米、1栋高度不超过300米。综合考虑空间结构、地标昭示、交通疏解等因素,超高层建筑消防、建筑间距、建筑退线、建筑覆盖率、绿化覆盖率均满足规范要求,地块位置合理。针对规划建设250米以上超高层建筑,我局已组织开展环境影响评估、绿色低碳建筑研究、超高层建筑消防、人员疏散和应急处置预案评估、防灾避难场地布置专题研究、交通影响评价、鸟类影响评价等专题研究,结论均符合政策规范要求。超高层建筑在下阶段将严格遵守政策要求的审批程序,组织开展专家论证会,在设计、实施阶段进行抗震、消防等专题严格论证,并报省级住房和城乡建设主管部门审查及住房和城乡建设部备案复核。
6.盐田旧墟镇设计方案国际招标
5月10日,深圳市盐田区旧墟镇片区城市更新项目建筑方案设计国际竞赛正式公告发布。
盐田旧墟镇位于盐田区后方陆域,盐田旧墟镇海鲜是深闻名的海鲜街,是深圳的城市名片之一。本次竞赛设计范围为盐田旧墟镇片区,片区内包含两个城市更新单元:盐田旧墟镇城市更新单元(含10个开发建设地块)及渔民新村城市更新单元。
通过城市更新激活片区发展,以“山海会客厅、不夜鲜港城为主题,发挥山海资源优势、重塑海鲜街特色,打造集万国海鲜餐饮集市、滨海旅游、海陆枢纽、特色商业、高端酒店、文化体验于一体的全球海鲜美食打卡地、深圳东部滨海文旅休闲观光区及大湾区全新旅游名片。
7.广州南沙发布国际化人才特区集聚人才九条措施
为落实《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》,打造具有国际竞争力的人才政策体系,全面激发各类人才创新创业创造活力,推进粤港澳大湾区高水平人才高地建设,加快创建国际化人才特区,结合广州南沙实际,5月11日,该区提出以下措施:实施顶尖人才领航行动;实施高端人才倍增行动;实施青年人才托举行动;实施海外人才集聚行动;实施技能人才锻造行动;实施人才贡献奖励行动;实施人才引育伯乐行动;实施人才多元评价行动;实施人才无忧服务行动。
资料来源:深圳市规划和自然资源局网站、深圳市及各区政府在线网站、深圳市各区城市更新和土地整备局网站、百度新闻网网站、搜狐新闻网网站、金融界网站、腾讯新闻网网站、乐居网网站。