内容转载自：深圳市城市更新协会
更新内参
2024年（8.26-9.1）
趋势纵览
1.最高人民法院关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知
2.关于房屋养老金，住建部最新回应
市场情报
1.本周收录城市更新项目信息3条，包括1项计划调整草案公示、1项物业权利人核查情况变更公示、1项实施主体公示
2.本周收录土地整备利益统筹信息2条，包括1项权益人核实结果公示、1项城中村综合整治区占补平衡方案（草案）公示
3.本周收录发布3宗土地出让信息、1宗土地出让终止信息、2宗拟出让土地信息
更新圈快讯
1.严禁违法违规举债，《市政基础设施资产管理办法（试行）》9月1日起施行
2.广州全市新房开始推行“买房即交房、交证”
3.东莞调整普通住房价格标准
4.湖南衡阳推新政支持研发房地产保交楼险和稳价险
5.市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率
1.最高人民法院关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知
为贯彻落实党中央关于一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环的重要部署，住房城乡建设部和金融监管总局2024年1月5日联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房【2024】2号），指导金融机构为符合条件的在建已售未交付商品住房建设项目提供融资支持。目前，全国297个地级市及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，牵头协调推进保交房工作，有力维护了购房人合法权益。为充分发挥审判职能作用，依法维护金融债权安全，支持协调机制提出的房地产项目名单（以下简称白名单项目）的融资和建设交付，支持保交房工作，促进房地产市场平稳健康发展，现就人民法院对白名单项目的司法保全、执行等相关问题通知如下：
一、人民法院在冻结或者扣划房地产企业及相关企业银行账户资金时，应当注意审查甄别。对金融机构为支持白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施；
二、金融机构对白名单项目利用专项融资复工续建部分设定抵押权，请求就该部分优先受偿的，人民法院应予支持。复工续建前已经办理土地使用权抵押登记或者在建工程抵押登记的抵押权人，主张其抵押权的效力及于复工续建部分的，根据民法典第四百一十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条的规定，人民法院不予支持；
三、人民法院在冻结、扣划银行账户资金或查封房地产建设工程时，当事人或者协助执行人以账户资金属于白名单项目融资支持资金，或建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出异议的，应当征求所在地房地产融资协调机制的意见。经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除；
四、当事人及有关单位、个人利用专项融资账户规避、逃避执行的，应当依法承担责任。有关部门相关人员在账户资金冻结、划拨或者建设项目查封过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究其法律责任。
点评
1.《民法典》第四百一十七条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条：当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
2.关于房屋养老金，住建部最新回应
近日，关于房屋养老金的话题冲上热搜，引起社会关注。记者2024年8月26日就此采访了住房城乡建设部相关司局负责人，解答百姓关心问题
一问——为何要推行房屋养老金试点？
建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住房城乡建设部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。
当前，我国城市发展已从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，进入城市更新的重要时期。从客观规律看，房子和人一样，会“变老”，会“生病”，为了房子的安全，就需要和人一样进行体检，查找问题，消除隐患。
二问——房屋养老金的组成和资金来源是什么？
房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。
公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
三问——房屋养老金用在哪些方面？
房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出
点评
1.《民法典》第四百一十七条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条：当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
本周收录城市更新项目信息3条，包括1项计划调整草案公示、1项物业权利人核查情况变更公示、1项实施主体公示
本周收录土地整备利益统筹信息2条，包括1项权益人核实结果公示、1项城中村综合整治区占补平衡方案（草案）公示
本周收录发布3宗土地出让信息、1宗土地出让终止信息、2宗拟出让土地信息
1.严禁违法违规举债，《市政基础设施资产管理办法（试行）》9月1日起施行
为规范和加强市政基础设施资产管理，健全完善国有资产报告制度，财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部、交通运输部、水利部等六部门近日联合印发《市政基础设施资产管理办法（试行）》，自9月1日起施行。
《办法》明确，政府投资建设的市政基础设施资产应当依法严格履行基本建设审批程序，落实资金来源，加强预算约束，防范政府债务风险。严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。
2.广州全市新房开始推行“买房即交房、交证”
为贯彻落实国家和省关于优化营商环境部署要求，进一步优化“交房即交证”工作模式，切实保障“去库存”“保交房”“防烂尾”工作实施，更好方便企业群众购房办证，现就推行我市新建商品房“购房即交房、交证”工作有关事项通知如下：
一、适用范围
本市范围内的新建商品房，购房人交齐房款，满足交房条件和过户条件的（贷款购房的应同时满足抵押登记条件），可以一并办理交房和不动产登记手续，实现“购房即交房、交证”。
（一）已办理首次登记的新建商品房。自2024年8月26日起，买卖双方购房网签后可在线申办增量房转移登记，缴纳相关税费、登记费后，经资料核验通过的直接核发不动产权证书。
（二）未办理首次登记的新建商品房。在2024年10月底推进对于完成竣工验收、满足交房条件但未办理首次登记的房屋，买卖双方购房网签时可同步在线申办预购商品房预告登记，无需缴纳相关税费、登记费，经资料核验通过的直接核发不动产预告登记证明。
点评
1.新政的核心内容是购房者在完成房款支付并且满足交房条件之后，可以在最短的时间内办理交房手续以及不动产登记。对于购房者而言，购房者在购房时即可拿到产权证，不仅减轻了心理负担，还避免了因长时间等待产权证而产生的各种不便和风险。同时，这也为购房者后续办理落户、入学、贷款融资等事项提供了极大的便利。
2.“买房即交房、交证”不仅简化了购房流程，客观上鞭策房企合规经营和按步骤严格落实流程，同时还增强了市场的透明度，有助于建立更为健康的市场环境。此外，这一政策也体现了政府对于市民居住需求的关注和支持，有助于增强民众对于房地产市场的信心。
3.东莞调整普通住房价格标准
一、根据各园区、镇街普通住房2024年上半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按园区、镇街划分为四类标准
一类标准：南城街道、松山湖高新区、东城街道、滨海湾新区，价格标准为低于38633元/平方米（含本数）
二类标准：莞城街道、长安镇、大朗镇、万江街道，价格标准为低于36175元/平方米（含本数）
三类标准：凤岗镇、塘厦镇、寮步镇、厚街镇、虎门镇、大岭山镇，价格标准为低于27877元/平方米（含本数）
四类标准：黄江镇、高埗镇、道滘镇、沙田镇、清溪镇、茶山镇、石龙镇、樟木头镇、石碣镇、东坑镇、望牛墩镇、麻涌镇、横沥镇、常平镇、洪梅镇、中堂镇、桥头镇、企石镇、石排镇、谢岗镇，价格标准为低于19435元/平方米（含本数）二、本标准自2024年9月1日至2025年2月28日（以商品房买卖合同签订时间为准）在全市范围内统一执行
4.湖南衡阳推新政支持研发房地产保交楼险和稳价险
湖南省衡阳市人民政府办公室近日印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，从优化商品住房计容及销售面积计算方式、提高住房公积金贷款额度、推行“房票”安置方式、支持房地产保险理赔业务、下调存量（二手）房评税价格等十个方面出台稳楼市措施。措施自发文之日起执行，有效期两年。
在优化政策方面，衡阳市不仅优化了房地产商品住宅计容方式，探索商品住宅建筑以套内建筑面积进行计价销售，还优化了房地产用地供应、盘活房地产用地资源，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地、已开发建设但未售的空置商业项目，经批准可按“商改住”进行规划修改，补缴土地出让金后，变更土地规划条件，并可降低商住配比。
在加大房地产金融、信贷支持方面，衡阳市取消了首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并将住房公积金贷款额度由原70万元提高至80万元。对大专及以上学历毕业生毕业3年内落户或就业的，最高贷款额度按当前最高贷款额度可上浮30%；对引进人才、三孩家庭，最高贷款额度按当前最高贷款额度可上浮50%，购买家庭首套或二套新建商品房可提取父母或子女公积金。
在推行“房票”安置方式上，衡阳市将在城区（园区）给安置户发放“房票”，协商房地产企业团购商品住房现房作为安置房源，由安置户在安置房源中自主购买，解决房屋征收的补偿安置问题。鼓励房地产企业接收房票，购房人持房票购房网签后，其使用的房票按支付节点核算可兑付资金，经住房保障部门核算认定后，视同相应资金已存入预算资金监管账户。参与使用房票的房地产企业，其持有的未兑付房票，结算后可用于支付新竞得的经营性房地产项目的土地出让价款。
值得一提的是，衡阳市还提出支持房地产保险理赔业务，支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。
5.市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率
有市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到2025年1月（通常的利率调整时间）。此外，居民也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将是房地产步入困境以来，首次允许这种被称为“转按揭”的操作
这一政策如果实施，可能会带来以下影响：
1、降低居民债务负担：通过降低存量房贷利率，可以减轻已购房者的月供压力，从而提高居民的可支配收
2、提振消费：减轻债务负担可能会增加家庭的消费能力，从而有助于提振整体消费市场
3、银行盈利能力的影响：降低存量房贷利率可能会削弱银行的盈利能力，尤其是在短期内
4、房地产市场的刺激：这一政策可能会刺激房地产市场，提高市场信心，对房地产股价产生积极影响
