内容转载自：深圳市城市更新协会
更新内参
2024年（5.13-5.19）
趋势纵览
1.国新办举行国务院政策例行吹风会 介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况
2.财政部公布超长期特别国债发行安排
3.中国人民银行 国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知
4.中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知
5.中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知
6.《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版）正式发布
7.深圳住房公积金贷款利率下调
市场情报
1.本周收录城市更新项目信息6条，历史违建物业权利人核实结果汇总表的通知1项、计划（草案）公示1项、（计划延期）公告1项、计划（失效）公告1项、规划公告1项、未签约住宅类房屋征收提示1项
2.本周收录土地整备利益统筹项目信息5条，房地产权益人核实结果的通告2项、实施方案公告2项、土地整备单元规划（草案）公示通告1项
更新圈快讯
1.深圳市南山区龙辉花园、龙联花园房屋征收项目发布房屋征收提示
2.深圳分区优化限购政策满一周单周过户量创近三年新高
3.深圳率先推出二手房跨行“带押过户”资金免费监管服务
4.广州发布《广州市南沙区2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）》
5.《福建省城市体检工作技术导则（2024年版）》正式印发
1.国新办举行国务院政策例行吹风会 介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况
一、住房和城乡建设部表示，将围绕以下重点做好保交房工作：
一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，这个机制要在保交房工作中发挥好牵头协调推进的有力作用
三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房
四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用
二、央行：将设立3000亿元保障性住房再贷款
中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房
保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元
三、妥善处置闲置土地的政策措施将出台
自然资源部相关负责人表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困
支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发
支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务
四、聚焦商品房保交房攻坚战多部门如何做？
住房和城乡建设部表示，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品房项目保交房攻坚战，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽办法仍然无法交房的，该走司法途径走司法途径，在司法处置中，同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置
住房和城乡建设部相关负责人在会上表示，做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任：
地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付
点评
首先，政策要求地方政府及商业银行加强对白名单项目的落实力度，尽快做到应进尽进、应贷尽贷，有助于加速出险项目的加快盘活
第二，“地方国企部门存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，对于高库存城市来说，最大的利好在于有助于库存房源的消化
第三，“对穷尽办法仍然无法交房的，该走司法途径走司法途径”，有助于推进该进入破产程序的房地产企业尽快进入破产流程，加快出险项目/房企的重组/盘活，实现商品房尽快完成交付、维护社会稳定的目的
2.财政部公布超长期特别国债发行安排
近日，首次发行招标日期为5月17日
今年的《政府工作报告》提出，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元。财政部办公厅日前发布通知，明确2024年超长期特别国债发行有关安排。
根据通知，今年拟发行超长期特别国债的期限分别为20年、30年、50年，首次发行招标日期为5月17日，11月中旬发行完毕，付息方式为按半年付息。
点评
发行使用超长期特别国债是重大的政策举措，扩大有效投资是重要的工作抓手。超长期特别国债将专项用于国家的重大战略实施和重点领域的安全能力建设。既可以拉动当前的投资和消费，又能打下长期高质量发展的基础
财政部此次公布超长期特别国债发行计划，具体到每个月份的发行日期，从投资者的角度来说，可以稳定市场预期，特别是对市场利率的影响。此次计划公布以后，对市场利率的走势能有一个稳定的看法，也有利于稳定金融市场
历史上，我国历史上共发行过4次特别国债，分别为1998、2007、2017和2020年，背景相似点是经济下行与经济转型压力并存。类似地，本次“超长期特别国债“的发行，一方面面临房地产市场疲软、居民消费相对低迷；一方面人口结构变化，过去十几年“地产+基建”的增长模式难以为继。通过发行特别国债稳增长、拉投资、服务国家长期战略意义凸显
过往特别国债往往是应对冲击推出的临时性政策，本次特别国债强调要“连续几年发行”。我国经济转型升级难以一蹴而就，亟需财政政策的持续发力，对经济进行逆周期调节。连续发行的用词体现了扩张性财政政策对基建行业中长期的支持，可见基建板块估值修复空间较为广阔
3.中国人民银行 国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
点评
5月17日，央行“三箭”齐发稳楼市，宣布下调个人住房贷款最低首付款比例，首套不低于15%，二套不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限
整体而言，这一系列政策调整旨在适应当前房地产市场的新变化，促进房地产市场的平稳健康发展，改变目前房地产低迷现状，从首付和利率层面为居民减轻负担，以鼓励有购房需求的群体尽快买房，从而达到支持住房消费、稳楼市、去库存的目的
4.中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
5.中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知如下：
一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限
二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）
三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平
6.《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版）正式发布
5月17日，《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版）正式发布，修订内容包括备受市民关注的：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等
修订后：
1、阳台可把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，进深增加至0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈
2、将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。住宅的公摊面积就会减少，得房率将有效提高
3、新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归
点评
深圳此前出台的“70/90”政策、容积率要求、凸窗和阳台等都规范非常严格，几乎没有放松空间。2024修订版的规则出台，对住宅产品来说，在设计上会有较大的操作空间，虽然没办法像2014年以前那样，做出得房率100%以上的房子，但也在一定程度上优化了卧室、客厅的设计
上述措施本质上是通过增加套内面积和实际使用面积，有利于提升购房者购房的积极性。对开发商来说，也是对产品设计的松绑，产品得房率会得到明显提升
7.深圳住房公积金贷款利率下调
中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点
《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定，公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。
2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率
2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日(含)之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。
点评
“中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点”后，北上广深立即响应号召，齐齐宣布下调住房公积金贷款利率
下调住房公积金贷款利率能直接有效的为购房群体减轻还贷负担，刺激有购房需求的群体尽快买房，达到支持住房消费、去库存的目的。
本周收录城市更新项目信息6条，历史违建物业权利人核实结果汇总表的通知1项、计划（草案）公示1项、（计划延期）公告1项、计划（失效）公告1项、规划公告1项、未签约住宅类房屋征收提示1项
本周收录土地整备利益统筹项目信息5条，房地产权益人核实结果的通告2项、实施方案公告2项、土地整备单元规划（草案）公示通告1项
1.深圳市南山区龙辉花园、龙联花园房屋征收项目房屋征收提示
5月14日，因公共利益需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）等有关规定，现深圳市南山区城市更新和土地整备局拟对深圳市南山区龙辉花园、龙联花园房屋征收项目范围内房屋实施征收。
2.深圳分区优化限购政策满一周单周过户量创近三年新高
财联社5月14日电，自5月6日深圳出台分区优化住房限购政策、定向放松非核心区限购，至今已满一周。据深圳中原地产研究中心统计，上周（5.6-5.12）深圳市新房住宅共成交450套，环比上涨40.6%；二手住宅共成交1,165套，环比上涨231.9%单周过户量创2021年5月以来近三年新高。
3.深圳率先推出二手房跨行“带押过户”资金免费监管服务
2024年5月15日，据深圳特区报：深圳市公积金中心为更好满足市民刚性和改善性住房需求，进一步提升房屋交易便利化服务水平，该中心率先在全国实现为广大市民免费提供二手房跨行“带押过户”资金监管服务，实现商品房买卖双方在非同一银行办理贷款的情况下，卖方无需提前“赎楼”还清贷款即可完成过户，由买方贷款银行直接发放新贷款用于归还卖方原贷款。此举有效降低了房屋交易的成本与风险，实现了商品房买卖双方及贷款银行多方共赢，是我市促进房地产市场平稳健康发展的一项重大便民利民举措。
4.广州发布《广州市南沙区2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）》
为有序做好土地供应，稳定市场预期、维护市场公平，进一步优化营商环境，确保市场主体全面掌握土地供应状况，为其投资决策预留充足时间并提供参考，现公布《广州市南沙区2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）》（详见附件），拟于2024年5月13日至2024年8月15日期间发布出让公告。
下一步，广州市规划和自然资源局南沙区分局将有序组织上述地块的出让工作，清单中具体内容最终以挂牌出让公告为准。
5.《福建省城市体检工作技术导则（2024年版）》
近日，福建省住房和城乡建设厅印发了《福建省城市体检工作技术导则（2024年版）》（以下简称《导则》）。《导则》共分为4章，主要内容包括：总则、基本要求、城市体检内容与技术要点、城市体检成果与提交形式，并附具指标体系、指标数据调查表、城市体检报告提纲和社会满意度调查与评价工作手册。
