内容转载自：深圳市城市更新协会

本周收录主要政策3条，主要内容涉及龙岗区重点更新单元公开选择市场主体、深圳市地价测算、罗湖区国土空间分区规划。

1.深圳市龙岗区重点更新单元公开选择市场主体实施细则（试行）修订（征求意见稿）

发布机构：深圳市龙岗区城市更新和土地整备局

发布时间：4月3日

反馈时间：2023年5月3日前

反馈路径：通过电子邮件方式将意见发送至：

lgqcsgxj@lg.gov.cn

 主要内容  

（1）龙岗区城市更新领导小组负责领导全区城市更新工作，对全区重点更新单元公开选择市场主体等相关工作中的重大事项进行决策，负责审定重点更新单元市场主体公开选择方案。

（2）龙岗区城市更新和土地整备局负责审核重点更新单元市场主体公开选择方案并报区城市更新领导小组审定，监督重点更新单元公开选择市场主体相关活动，接受重点更新单元搬迁补偿安置指导方案的备案。

（3）辖区街道办事处应当依职责办理辖区重点更新单元的相关工作，负责具体组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，负责指导股份合作公司开展相关工作（如有），负责组织、协调、跟进市场主体公开选择方案的具体实施。

（4）鼓励政府委托或政府和社区股份合作公司共同委托的前期服务商参选重点更新单元市场主体，对于前期服务商参选时的具体优惠条件由辖区街道办在市场主体公开选择方案中明确。

（5）重点更新单元规划经批准后，辖区街道办事处应当组织制定重点更新单元搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案。

（6）搬迁补偿安置指导方案主要明确单元范围内建筑物（构筑物、附属物）搬迁补偿安置指导标准等事宜，一般应包含补偿对象、补偿方式、补偿标准以及补偿科目等事项。涉及集体用地或建筑物（构筑物、附属物）参与城市更新的，搬迁补偿安置指导方案应当包含经辖区街道办事处备案的股份合作公司合作开发方案，集体用地或建筑物（构筑物、附属物）的搬迁补偿安置标准以合作开发方案确定的内容为准。

（7）市场主体公开选择方案依据本实施细则相关内容制定，主要明确市场主体的准入资格条件、公开选择的方式、公开选择的程序、未成功选定时的处理方式以及经选定的市场主体与前期服务商（如有）的承接关系和方式等事项。涉及集体用地或建筑物（构筑物、附属物）参与城市更新的，市场主体公开选择方案所规定的准入资格条件、选择方式应当与经审核备案后的股份合作公司合作招商开发方案的相应内容保持一致。

（8）经公开选定的市场主体及其控股股东应当承诺在重点更新单元全部主体工程竣工验收合格且取得竣工验收备案之前，不得通过转让市场主体的股权（合伙份额）或其他方式变相转让项目。

2.深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）

发布机构：深圳市规划和自然资源局

发布时间：4月6日

反馈时间：2023年5月6日前

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tdlyc@pnr.sz.gov.cn

 主要内容  

（1）建立新的保障性住房体系配套地价标准

本次《规则（修订征求意见稿）》，根据深圳市住房和建设局、深圳市司法局组织起草的《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》等政府规章，对我市保障性住房类型、租金及售价标准调整的规定，在充分考虑原公共租赁住房、安居型商品房和人才住房的地价水平的基础上，对即将施行的保障性住房地价标准进行了规定。调整后的公共租赁住房地价计收规则保持不变；保障性租赁住房区分政府组织配租和社会主体出租两种类型，根据不同的租金水平规定了不同的地价标准；共有产权住房则根据住房建设主管部门的销售定价情况与原《规则》中出售型公共住房的价格水平进行了规定。

（2）完善产业用地地价标准精准助力实体经济发展

一是根据《深圳市人民政府关于印发<深圳市优质产业空间供给试点改革方案>的通知》（深府函[2021]43号），在《规则（修订征求意见稿）》中统一规范优质产业空间供给试点项目地价标准。二是规范产业发展导向修正系数适用情形。

（3）进一步规范地价管理工作

一是在原工业、住宅、办公、商业的基础上进一步细化土地价格类型，新增四种用地类型（新型产业、酒店、公共管理与服务设施、公用设施用途）土地的市场价格，对相关的修正系数作相应调整并优化相关表述。二是新增政府资产处置补缴地价标准，落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）文件精神，促进我市政府闲置资产的盘活利用和良性循环。三是提高土地使用年期测算精度，明确宗地地价测算中土地使用年期的计算从地价测算时点起至土地使用期满时点为止，不足1年的按实际天数计算。四是统一地上、地下连通空间地价规则，进一步与《深圳市地下空间开发利用管理办法》（深圳市人民政府令（第337号）作政策衔接，对不同政策中地上、地下连通空间建设用地使用权的地价规则进行统一规范，明确全天候向公众开放的按照公共通道用途计收地价，不能全天候向公众开放的按照地上、地下连通空间的实际使用用途计收地价。四是完善留用土地利用条件变更情形、划拨方式供应土地利用条件变更情形、容积率小于1情形的地价测算规则，等等。

3.深圳市罗湖区国土空间分区规划（2021-2035年）草案

发布机构：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局

发布时间：4月8日

反馈时间：2023年5月7日前

反馈路径：通过电子邮件方式将意见发送至：

lhgljghk@pnr.sz.gov.cn

 主要内容  

根据规划草案，罗湖区将构筑全方位开放格局，实施“中优”、“东进”、“南联”、“北拓”的区域发展策略，并构建“两轴两带三心四片”的城区开发格局，统筹划定控制线，实现罗湖全域均衡协调发展。罗湖区将形成南部综合服务带和北部创新发展带，打造罗湖综合服务中心、清水河产业创新中心和大梧桐生态创新中心，以及建设“四片”——银湖片区、布心-水贝片区、新秀片区和莲塘片区。

规划草案提出，罗湖区将大力打造现代服务业集聚区，包括蔡屋围现代服务业集聚区和笋岗现代服务业集聚区，发挥龙头企业带动作用，依托产业链集聚优势，全面提升罗湖区总部经济发展能级；积极培育科技创新集聚区，聚焦“7+1”战略性新兴产业，建设创新街区，打造低成本高包容性创新型空间；加快建设深港现代商贸业升级发展区，以三大口岸片区为核心，聚焦商贸、金融、旅游等领域深度合作，打造深港跨境流量经济空间，推动现代商贸业全面升级。

在稳固生态方面，罗湖区将打造“两横七纵五片多点”生态空间格局。“两横”即银湖山-布心山生态保育带和深圳河-莲塘河廊道；“五片”即银湖山片区、梧桐山片区、深圳水库片区、大望山片区以及布心山片区。同时，罗湖区将构建多样化特色公园体系，拓展城区绿化空间，公园绿地5分钟步行覆盖率达到99%，城市绿线面积达到1.25平方公里。到2035年，罗湖全区公园面积超过1500公顷，人均公园面积不低于13.6平方米/人，实现居民开窗见绿、五分钟入园、三十分钟进林的美好场景。

罗湖区将划定国际都会风貌区、现代人文风貌区、自然景观风貌区以及生态城市融合区，凸显罗湖区山水人文资源特色，塑造系统化、人性化和多样化的城市公共空间环境，积极开展历史文化资源的活化利用，丰富文化精神。罗湖区将全面建成超过200公里的绿道网络，打造活力创新型、都市型以及自然型三类65公里特色碧道。值得一提的是，将以罗湖体育休闲公园、粤海体育公园为核心，形成具有区域影响力的体育场馆区。

此外，罗湖区将打造更具竞争力的区域综合交通枢纽，内外通达、高效一体的综合交通体系。在完善国家级客运枢纽方面，优化深圳站、罗湖口岸功能，打造“口岸+高铁+城际+城市轨道”的国家级客运枢纽；高标准建设集高铁、城市轨道于一体的罗湖北站枢纽，引导枢纽与城市、产业融合发展。扩展高铁、城际轨道网络上，罗湖区将引入深汕高铁，研究预控深汕城际铁路线位，全面融入湾区1小时交通圈。此外，罗湖区将主动对接港深“双城三圈”，升级改造罗湖口岸，推动文锦渡口岸功能转型升级，全面提升口岸服务能力。

本周收录拆除重建类城市更新项目信息13条，其中，意愿公示1条，计划公示1条，计划公告1条，计划（调整）公示1条，计划（补充）公示1条，计划（延期）公告4条，规划公示1条，工程规划许可2条，工程规划许可（总平面图修改）1条。

本周收录土地整备项目信息4条，为规划公告，位于龙华区。

本周收录集体资产交易信息2条，均为合作方征集公告，位于龙华区。

1.央行：一季度贷款总体需求指数为78.4%，比上季上升19.0个百分点

4月3日，央行发布2023年第一季度银行家问卷调查报告，数据显示，一季度贷款总体需求指数为78.4%，比上季上升19.0个百分点，比上年同期上升6.1个百分点。分行业看，制造业贷款需求指数为73.9%，比上季上升11.6个百分点；基础设施贷款需求指数为71.0%，比上季上升10.4个百分点；批发零售业贷款需求指数为68.0%，比上季上升10.9个百分点；房地产企业贷款需求指数为55.3%，比上季上升11.6个百分点。分企业规模看，大型企业贷款需求指数为64.9%，比上季上升10.3个百分点；中型企业为68.2%，比上季上升11.8个百分点；小微企业为76.5%，比上季上升14.0个百分点。

2.深圳：1~2月房地产开发投资同比增长11.4%

3月30日，深圳市统计局披露1~2月经济运行情况。1~2月，深圳全市固定资产投资同比增长6.8%，上年同期为下降0.4%。工业投资增势强劲，增长39.9%，其中，制造业投资增长48.6%；房地产开发投资增长11.4%。全市居民消费价格比上年同期上涨1.6%，涨幅比2022年全年回落0.7个百分点。其中，居住价格下降0.3%，生活用品及服务价格上涨0.9%。

3.广州发布《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》

4月7日，广州市黄埔区人民政府、广州开发区管委会印发广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施。

措施提到，将科学分片分类施策。深刻把握城市发展规律，把全周期管理理念贯穿城市更新工作全过程，坚持集约发展、统筹谋划和“拆治兴”并举，加强历史文化和自然生态保护，按照“保护优先、规划引领、因地制宜、分片施策、分类指导、分步推进”的原则有力有序实施城市更新行动。

其中，海丝城片区紧盯“综合更新、文化传承”，着重推进低端低效物业和城中村改造，大力推进老旧社区微改造，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展；科学城片区紧抓“功能完善、补齐短板”，大力开展片区统筹、功能织补，补齐高端公共服务设施短板，提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力；知识城片区紧扣全域综合整备，重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。

措施强调，要强化方案并联审批、容缺受理信任审批、强基赋权提升效能。要完善标准降低成本。

首先，已被政府征地补偿的房屋，不得纳入改造范围；对已取得政府征拆回迁安置补偿，在改造范围内未有办理房产权证（或宅基地证）房屋的户，该户不得计入以“户”方式核定复建量的户数统计，也不得计入符合“一户一宅”的户数统计；村民在旧村改造范围内有未补偿的合法住宅（有房产证或宅基地证的除外），原政府征地回迁安置面积（含弃产面积）未达到旧村改造复建量计算标准的，可按旧村改造复建量补齐差额。

其次，旧村改造项目原则上按照4年时间临迁费核算改造成本。城市更新项目专项评估报告涉及改造成本核算的，应先行征求各行业主管部门意见后（审查必要性和建设标准），再委托第三方进行复核。

再者，专项评估报告涉及的改造成本对应融资面积按照不考虑旧改因素的融资地价进行折算，且对超出6亿/平方公里标准部分，仅能通过融资产业载体进行平衡。因用地或规划限制无法平衡改造成本的城市更新项目，经区城市更新领导小组专题会议审议，其改造范围内的市政道路、河涌整治、高压线迁改等公共性专项建设费用可不纳入改造成本，由区财政承担，具体工程由区相关部门负责实施。

措施明确，要优化弃产处置方式。旧村改造项目如有超出回迁安置需要的弃产房屋面积，改造主体可参照我区农民集体所有土地征收补偿指导意见有关房屋货币安置补偿标准，从纳入改造成本、转为新增融资住宅销售等方式平衡弃产货币安置费用，超出标准以外的费用由改造主体自行承担。原则上按以上两种方式计算后的项目总建筑面积不得高于项目原总建筑面积。

鼓励增加公共用地。城市更新项目需进行土地置换的，如相互置换的用地最短直线距离不超过2千米，且置换后实施方案中的公益用地面积不少于建新区总用地面积30%，对用地类型为绿地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地面积相等的方式与政府用地进行置换。

拆迁资金保障方面，改造主体在旧村改造项目合作企业确认后6个月内须按照区城市更新工作领导小组专题会议审议通过的项目实施方案改造成本中的4年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金，拆迁保证金可根据临迁费发放进度逐期核销，但须确保留有不少于1年临迁费金额；在项目实施方案批复后，改造主体需在3个月内缴交复建安置资金，已缴纳的拆迁保证金可相应抵扣或转化为复建安置监管资金。

已批复的旧村改造项目实行分期建设的，当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%。

措施还从统筹解决规模缺口、退征用地供给、加快用地报批进程、提升资金使用效率等多个方面进行了明确。

4.珠海市金湾区人民政府印发《金湾区（开发区）农村集体资产交易管理暂行办法》

2023年3月31日，珠海市金湾区人民政府、珠海经济技术开发区管理委员会印发了《金湾区（开发区）农村集体资产交易管理暂行办法》（珠金府〔2023〕17号）。

办法要求建立全区统一的农村集体资产管理服务平台，实行区级组织网上交易，实行“八统一”，即统一平台管理、统一交易制度、统一交易程序、统一文书格式、统一信息发布、统一经营合同、统一档案标准、统一监督管理。农村集体资产按照区要求清产核资后，全部录入金湾区农村集体资产管理服务平台，实现集体资产信息化、标准化。

区农业农村主管部门负责统筹、协调、指导和监督全区农村集体资产交易管理工作，组织实施本办法。

农村集体资产交易应当实行网上竞投，由区管理服务中心统一组织。网上竞投是指通过网上交易平台进行公开竞投，按照价高者得的原则确定项目竞得人的交易方式。连续两次网上竞投都因无人报名而未能成功交易的资产项目，可转为网上挂牌简易交易。该交易方式不需要再次履行交易意向申请及表决等程序，只需要上报交易申请，由区管理服务中心审核通过后，资产一直在网上对外发布，直至确定竞得人为止。在符合本办法规定的情形下，可采用公开协商方式交易。对于符合金湾区（开发区）现代都市农业发展的招商引资项目或农地设施统一建设（如鱼塘标准化改造等）所需连片规模农地的，可实行“线下整合、网上竞投、分期交地”。由镇联合经济联合社按照有关产业发展规划或计划，指导、组织经济合作社（跨经济合作社可联合委托经济联合社）划定连片集约农地区域，整体打包成一个资产包进行网上竞投，竞得人按各地块条件达成后依次获得土地。

5.《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》公开征求意见

3月31日起，《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（以下简称《办法》）面向社会公开征求意见。《办法》提出，集体土地上房屋搬迁应与土地征收同步实施，被征收人可以选择房屋安置或货币补偿的方式。本市按照一户一宅的原则给予补偿，严格控制宅基地面积补偿标准。

《办法》正式施行后将作为征收集体土地房屋补偿的依据，已施行近20年的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》将同时废止。

（1）土地征收与房屋搬迁同步实施

《办法》共七章三十八条，核心目的就是要规范征收集体土地房屋补偿行为，维护被征收人的合法权益，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

按照《土地管理法》要求，《办法》废止了房屋拆迁许可证制度，将集体土地房屋“拆迁”改为“搬迁”，将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序，实行房屋搬迁与土地征收同步实施。区政府应在征收前期拟制房屋补偿安置方案，内容包括房屋补偿安置范围、安置对象、安置方式和标准、安置奖励情形及标准、安置房坐落等并随征地补偿安置方案一并进行公告，公告时间30日。

《办法》提出，征收土地预公告发布后，在拟征收范围内，存在以下五种不当增加补偿费用行为的，不当增加部分不予补偿。具体包括：擅自从事新建、翻建、改（扩）建建筑物、构筑物及其他设施等抢建活动的；开展房屋装饰装修工程的；已开工应停工仍继续建设的部分；擅自改变土地、房屋用途的；从事其他不当增加补偿费用行为的。

（2）房屋安置和货币补偿二选一

根据《办法》，征收农村村民宅基地房屋的，采取房屋安置或货币补偿方式予以补偿。符合房屋安置对象认定条件的，可以选择房屋安置或货币补偿方式，有条件的地区也可以选择重新安排宅基地建房方式；不符合房屋安置对象认定条件的，应当实行货币补偿方式。强化以房屋安置方式为主，做到安置房先行，安置房源一般应为具备入住条件的现房,安置房源为期房的，尽量缩短安置周期。

值得关注的是，《办法》明确，按照一户一宅的原则给予补偿，严格控制宅基地面积补偿标准，本着“限高、扩中、托底”的原则，确定安置房安置面积。宅基地面积超过补偿控制标准的部分，只给予货币补偿；对宅基地面积低于宅基地审批最低标准的，置换安置房面积按照最低标准的一定比例计算。具体比例由区人民政府按照实施规划、维护公平的原则，考虑原地回迁和异地搬迁的区域差异研究制定。该办法施行后，被征收人的补偿与原来基本一致。

（3）增加房屋安置对象认定标准

哪些人可以被认定为房屋安置对象？《办法》明确了四种可以认定的情形和五种不予认定的情形，并规定了认定程序。

合法宅基地使用权人、户籍在本村的配偶和未成年子女；户籍在本村且在本址长期居住的集体经济组织成员；原户籍在本村，由于正在服兵役、上学、服刑的原因户籍迁出的人员等可被认定为房屋安置对象。户籍在本村但本村无宅基地房屋的空挂户人员，重复享受本市搬迁补偿安置政策的人员，享受过保障性住房且未退出的人员等则是不予认定的。

《办法》调整了宅基地区位补偿价计算办法，按照项目所在区片住宅类出让国有建设用地使用权基准地价地面单价的一定比例计算，具体比例由区人民政府制定。此外，还规定了补助和奖励费用的主要科目和总额上限，解决全市补助奖励科目不统一的问题。

市规自委相关负责人表示，《办法》是落实《土地管理法》的具体举措，是对本市征收集体土地房屋补偿政策的重大调整，有助于全市统一征收集体土地房屋补偿标准，规范征收程序。《办法》施行后，本市还将进一步制定具体的实施细则，完善相关配套措施。

6.浙江开展城市更新省级试点工作 涉及52个片区、72个项目

3月29日，浙江省住房和城乡建设厅印发《关于开展城市更新省级试点工作的通知》。

浙江确定在杭州市等34个市、县，上城区老城区传统风貌保护更新等52个片区，拱墅区拱宸桥运河沿岸活力重塑等72个项目开展试点工作。试点内容主要包括建立健全城市体检评估制度、完善城市更新规划设计管理制度等。

浙江2022年开工改造城镇老旧小区616个，创建中国人居环境范例奖11个、国家（生态）园林城市4个，新增国家级传统村落65个；建成各类绿道2050公里；全省垃圾分类基本实现全覆盖，新增省级高标准垃圾分类示范小区1227个。开展六批783个未来社区创建，完成两批共108个未来社区验收；推进212个城乡风貌样板区试点建设，公布三批111个城乡风貌样板区；创建美丽城镇省级样板143个、美丽宜居示范村170个。

1月9日，浙江官微发文，2023年城市更新行动的目标为：全年新建改造城市公园200个，继续深化垃圾分类治理，建筑垃圾综合利用率达80%以上，新改建农村生活污水处理设施3000个，确保行政村覆盖率达88%以上，出水水质达标率达85%以上；提升城镇老旧小区改造水平。以未来社区理念推进城镇老旧小区改造，强化公共服务配置，注重公共空间共享；全年计划开工改造老旧小区600个、7500栋；增补历史建筑100处以上，指导松阳县、兰溪市高质量完成国家级传统村落集中连片保护利用示范县建设，推进省级传统村落集中连片保护利用。

资料来源：深圳市规划和自然资源局网站、深圳市及各区政府在线网站、深圳市各区城市更新和土地整备局网站、广州市黄埔区人民政府网站、珠海市金湾区人民政府办公室网站、北京商报网站、中国房地产网网站、北京日报网站、金融界网站。