内容转载自：深圳市城市更新协会
更新内参
2024年（7.22-7.28）
趋势纵览
1.党的二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》房地产相关要点梳理
2.自然资源部印发《城中村改造国土空间规划政策指引》
3.深圳市规划和自然资源局 深圳市住房和建设局 关于城市更新工作调整相关事项的公告
4.深圳市住房和建设局关于征求《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》意见的通告
市场情报
1.本周收录城市更新项目信息15条，包括5项规划公示/公告，4项权利人核实公示/公告，1项建设用地批复公示/公告，2项计划公示/公告，1项征收补偿方案公示/公告，1项确认实施主体公示/公告，1项公开选择市场主体投票结果公示/公告
2.本周收录土地整备利益统筹信息3条，包括1项权益人核实结果公示/公告、1项合作开发招商交易结果公示/公告、1项占补平衡方案公示/公告
3.本周收录1宗土地出让信息，1宗土地成交信息
更新圈快讯
1.第三届“北京城市更新最佳实践”评选入选项目发布
2.华富北片区棚改项目实现100%签约
3.宝能汽车在深圳龙华的土地使用权及地上建筑物被无偿收回
1.党的二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》房地产相关要点梳理
备受瞩目的党的二十届三中全会胜利闭幕，全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》为高质量发展制定了蓝图。文件明确了构建全国统一大市场、推进要素市场化改革和完善市场经济基础制度等三方面关键举措。同时，会议提出要防范和化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险，显示出中共中央对当前房地产面临问题的高度重视。
涉及房地产的主要内容如下：
①加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；
②加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；
③支持城乡居民多样化改善性住房需求；
④充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；
⑤改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；
⑥完善房地产税收制度；
⑦制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策；
⑧建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制；
⑨优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。
点评
房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的，意味着房地产工作定位非常清晰，必须着眼于人民群众关心的问题，包括购房的问题、房价的问题等。
此次最先提及的话即“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。打造租购并举的住房制度是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容，该制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。
本次政策进一步加大“因城施策”的力度，推动改善型需求入市。预计下半年各省市将大规模取消普通住宅和非普通住宅标准，一线城市现有的限购措施也有望调减。
未来住房销售制度有望进一步向以现房销售为主过渡，以此化解住房交付风险，保护购房者合法权益，但考虑到试点现售制下周期长回款慢加重房企经营负担等问题尚未得到有效解决，预售制短期内不会全面退出。
2.自然资源部印发《城中村改造国土空间规划政策指引》
近日，自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》（以下简称《城中村指引》），作为落实《全国国土空间规划纲要（2021-2035）》（以下简称《纲要》）要求而发布的第三部国土空间规划政策指引《城中村指引》主要包括五方面内容：
一是加强城中村资源资产评估。二是强调国土空间规划对城中村改造的管控和引领。三是与土地资源资产配置方案、实施计划进行衔接。四是建立顺应城市发展和符合群众利益的正负面清单。五是基于数字化平台系统加强规划实施监督《城中村指引》。
重点内容摘录如下：
优先改造位于国土空间规划确定的重点功能片区、重点发展组团的城中村。
优先改造安全风险隐患多、景观风貌差、配套短板突出的城中村；
结合重点区域划定近期城中村改造范围，鼓励位于城市重点片区，改造可行性较高、紧迫性较强的城中村；
优先划入近期改造的范围，并与土地资源资产配置方案与实施计划进行衔接充分保障村民合法权益，先行做好意愿征求、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，巩固提升村民原有生活水平；
为外来人口提供经济可负担的居住空间，着力解决新市民、青年人等群体住房困难构建数字化管理体系。充分利用各类数据资源，深化大数据、人工智能等数字技术应用。
点评
城中村指引》以城乡融合发展为目标，重点关注基于资源资产关系的规划编制与实施，以及如何维护群众合法权益，将对地方制定相应政策起到积极指导作用。
《城中村指引》针对城中村改造工作特点明确了需重点考虑的内容，并纳入详细规划审查要点，包括：要落实国土空间总体规划的要求；要充分评估资源环境承载能力、公共服务设施和基础设施承载能力，在详细规划层面通过强化评估和论证的深度，明确改造方向；要符合土地政策相关规定；要充分征求相关权属人及相关主管部门意见；要切实保障维护群众安全和正当权益等。
3.深圳市规划和自然资源局 深圳市住房和建设局 关于城市更新工作调整相关事项的公告
2024年7月25日，深圳市规划和自然资源局和深圳市住房和建设局发布《深圳市规划和自然资源局 深圳市住房和建设局 关于城市更新工作调整相关事项的公告》，主要内容如下：
一、根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号，以下简称“288号令”）的规定，原由市规划和国土资源委员会委托或授权各区（含新区管委会）行使的城市更新权责清单事项共41项（见附件）。机构改革后，属于市规划和自然资源局法定职能的39项事项不再委托或授权各区行使，城市更新计划审查和拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认2项行政职权由各区城市更新部门继续行使。
二、根据288号令，原由市住房建设局委托或授权各区行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、质量安全监督职权，已根据《深圳市人民政府关于公布2017年深圳市强区放权改革下放事权清单的通知》（深府规〔2017〕4号），下放至各区住房建设部门。根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整超限高层建筑工程抗震设防审批有关事项的通知》（粤建市函〔2023〕21号），自2023年3月1日起，我省新申请超限高层建筑工程抗震设防审批已由广东省住房和城乡建设厅直接受理并组织审查、出具审批意见。
三、根据288号令，城市更新单元计划由各区政府审批，报原市规划和国土资源委员会备案。根据市委、市政府机构改革相关文件和《深圳经济特区城市更新条例》规定，城市更新单元计划由各区政府审批，报市城市更新部门备案。
四、解除由原市规划和国土资源委员会与各区（含新区管委会）城市更新部门签订的行政职权委托书。
五、由市规划和自然资源局刻制的各区（含新区管委会）城市更新专用章（名称为“深圳市规划和自然资源局xx区城市更新专用章”）自本公告生效之日起废止，按规定收回注销。
六、本公告自2024年8月1日起生效。生效前各区已受理的市规划和自然资源局法定职能事项，由市规划和自然资源局辖区管理局依法办理。
点评
除拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认、城市更新单元计划审查2项行政职权由各区城市更新部门继续行使外，其余涉及城市更新的法定职权均从区更新局收回归拢至市规划和自然资源局辖区管理局，规自局成为深圳市城市更新主要管理部门。
众多行政职权不再由各区城市更新部门继续行使这一调整将对城市更新项目的审批进度造成何种影响，仍有待进一步观察。
4.深圳市住房和建设局关于征求《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》意见的通告
为进一步规范社会主体出租的保障性租赁住房租赁管理活动，深圳市住房和建设局组织起草了《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则》，并于近日面向社会各界征求意见。《细则》对社会类保租房的房源归集和发布、租赁备案、承租条件核查以及监督管理等内容作出了细化规定，共二十八条。主要内容如下：
保障性租赁住房划分为政府配租的保障性租赁住房和社会主体出租的保障性租赁住房两类。
《细则》对租金定价及备案进行规范。落实《深圳市保障性租赁住房管理办法》关于社会类保租房租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%的要求，按照企业定价报备、主管部门抽查监管的原则，确立租金备案机制。
在房源发布方面，《细则》要求运营管理单位对外发布房源信息的，应当同步通过市租赁平台发布，确保各渠道发布的社会类保租房房源相同且同一房源的挂牌租金（非促销价格）和租赁状态相同，并标识“保障性租赁住房”等具体房源信息。
《细则》还明确了运营管理单位核查承租人条件的具体要求。一是通过市租赁平台网签合同的承租条件核查。通过市租赁平台网签租赁合同的，由市租赁平台提供承租条件核查服务。运营管理单位根据个人意向承租人或者承租单位安排的入住人员本人身份信息，通过市租赁平台对其承租条件进行核查；经系统核查符合承租条件的，完成合同网签；不满足承租条件的，则终止租赁合同网签。二是通过其他渠道签订合同的承租条件核查。运营管理单位利用自有平台、第三方交易平台或者通过线下方式签订租赁合同的，由个人意向承租人、承租单位安排入住的员工提供本人及其配偶、未满十八周岁子女的身份信息和婚姻信息、不动产信息查询结果、社会保险缴纳信息（申请人属于非应届大中专毕业生的）以及经本人签署的诚信承诺书，并由运营管理单位进行审核。
另外《细则》还对承租条件、租赁合同备案和信息申报、租赁收费、租赁资金监管、续期与腾退等方面的规范进行了细化。
深圳针对保障性租赁住房发布《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》，旨在细化社会主体出租的保障性租赁住房的管理规定，规范社会类保租房运营管理，推动保障性租赁住房的快速发展。
对于租房者来说，最大的好处是租金有了明确的上限，不会因为市场波动而大幅上涨；而对于运营管理单位来说，细则明确了责任分工和管理规范，可以更好地进行运营和管理，有助于提高管理效率和服务质量。
点评
深圳针对保障性租赁住房发布《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》，旨在细化社会主体出租的保障性租赁住房的管理规定，规范社会类保租房运营管理，推动保障性租赁住房的快速发展。
对于租房者来说，最大的好处是租金有了明确的上限，不会因为市场波动而大幅上涨；而对于运营管理单位来说，细则明确了责任分工和管理规范，可以更好地进行运营和管理，有助于提高管理效率和服务质量。
本周收录城市更新项目信息15条，包括5项规划公示/公告，4项权利人核实公示/公告，1项建设用地批复公示/公告，2项计划公示/公告，1项征收补偿方案公示/公告，1项确认实施主体公示/公告，1项公开选择市场主体投票结果公示/公告
本周收录土地整备利益统筹信息3条，包括1项权益人核实结果公示/公告、1项合作开发招商交易结果公示/公告、1项占补平衡方案公示/公告
本周收录1宗土地出让信息，1宗土地成交信息
1.第三届“北京城市更新最佳实践”评选入选项目发布
2024年7月24日，北京城市更新联盟联合北京城市规划学会、北京市城市规划设计研究院、北京市城建研究中心组织开展了第三届“北京城市更新最佳实践”评选活动，最终评选出城市更新“最佳实践”14项，“优秀项目”24项，共计38项入选项目
2.华富北片区棚改项目实现100%签约
7月20日上午，深圳市重大民生工程、福田区范围最大的棚改项目——华富北片区棚改项目最后一户未签约业主成功签约。至此，该项目成功打赢清零攻坚战，实现100%签约，正式进入施工建设提速阶段。
福田区华富北片区建于1986年，东临市二医院、西临笔架山，是深圳较早的建成区。历经几十年，老旧残缺的设备设施、拥堵不便的交通路网、存在着安全隐患的房屋……已经无法满足人们对美好生活的追求。正值市二医院亟需改扩建，华富北片区迎来改造契机，于2020年5月列入棚改计划。华富北片区棚改项目自2020年4月启动以来，深圳市安居集团在“政府主导+国企实施”棚改模式下，仅用百日完成签约率98.78%。项目改造范围占地规模约14.7万平方米，涉及住房约2800套（间），建筑面积约25.4万平方米，总投资超100亿元。
3.宝能汽车在深圳龙华的土地使用权及地上建筑物被无偿收回
7月24日，深圳市规划和自然资源局已收回宝能汽车在深圳市龙华区相关地块的土地使用权。
此前，市规自局已向深圳市宝能汽车有限公司发出收回地块的听证通知书，其中内容显示，因宝能汽车位于深圳市龙华区A932-0834号宗地涉嫌逾期两年未完成地上建筑物，根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》相关规定，拟无偿收回上述地块的土地使用权，并没收地上建筑物、附着物12栋的行政处罚。
上述地块由深圳市宝能汽车有限公司（曾用名：长安标致雪铁龙汽车有限公司）于2012年4月6日以181,995,300元的底价摘得，土地用地面积299999.4平方米，计入容积率的总建筑面积不超过255000平方米，其中，厂房及生产配套87300平方米，研发办公158000平方米，其他配套设施9700平方米，土地用途为工业用地，土地使用年期50年，准入产业类别为汽车整车制造，地块拟打造为宝能汽车深圳全球研发中心。根据2021年6月深圳市规划和自然资源局关于宝能汽车深圳全球研发中心(宗地号A932-0834)总平面图修改公示的通告，项目将分三期进行建设。
此外，在宝能汽车龙华区地块使用权被收回之前，宝能汽车广州三宗地块、宝能汽车西安生产基地均已被注销。
