内容转载自：深圳市城市更新协会
更新内参
2024年（7.1-7.7）
趋势纵览
1.国务院关于实施《中华人民共和国公司法》注册资本登记管理制度的规定
2.《中华人民共和国农村集体经济组织法》表决通过
市场情报
1.本周收录城市更新项目信息6条，包括实施主体确认公示1项，旧屋村认定公示1项，变更搬迁补偿公示1项，变更规划设计条件公示1项，规划（草案）公示1项，规划（修改）草案公示1项
2.本周收录深圳土地整备利益统筹项目信息2条，包括权利人核实结果公示2项
更新圈快讯
1.香港土地契约续期条例生效
2.2024上半年中国房地产市场总结
3.广州城中村改造房票安置政策落地实施，首批房源公布
4.《惠州市集体土地征收与补偿办法（征求意见稿）》
5.长沙印发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》
6.深圳存量住房公积金利率正式下调
7.深圳要求个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款
8.河套深港科技创新合作区深圳园区法定图则修编
9.《大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿方案 （征求意见稿）》发布
1.国务院关于实施《中华人民共和国公司法》注册资本登记管理制度的规定
2024年7月1日，国务院公布《国务院关于实施〈中华人民共和国公司法〉注册资本登记管理制度的规定》，自公布之日起施行，主要包括如下内容：
“一个时间”，即三年过渡期。《规定》第二条明确对新《公司法》施行前设立的存量公司设置三年过渡期，过渡期自2024年7月1日起至2027年6月30日止。对于有限责任公司，可以在过渡期内将出资期限调整至五年以内，2032年6月30日之前完成出资即符合新《公司法》的规定；有限责任公司自2027年7月1日起剩余认缴出资期限不足五年的，不需要调整出资期限。对于股份有限公司，《规定》明确可以在2027年6月30日前缴足认购股份的股款。
“两项义务”，即公司对外公示义务及保证信息准确的义务。《规定》第四条明确公司调整股东认缴和实缴的出资额、出资方式、出资期限或者发起人认购的股份数的，应当依法向社会公示。此外，公司还应保证公示的信息真实、准确、完整。对于上述公示情况，公司登记机关会对于认缴和实缴的情况进行随机检查，并根据公司的信用风险情况进行分类管理。
“三点细化”，即对公司强制注销规定三方面细化。《规定》第八条针对新《公司法》强制注销规定进行了细化：一是明确公司自被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销之日起，满三年未向公司登记机关申请注销公司登记的，公司登记机关可以通过国家企业信用信息公示系统予以公示，公告期不少于60日；二是公告期内，相关部门、债权人以及其他利害关系人向公司登记机关提出异议的，注销程序终止；三是公告期届满后无异议的，公司登记机关可以注销公司，并以特殊标注进行公示
点评
结合司法实践，对存量公司的股东提出以下建议：一是通过修改公司章程等方式，及时履行出资义务，确保到期前可以缴足出资；二是缺乏出资能力的股东可以通过调整出资形式、转让股权、减少出资等方式解决出资问题；三是对于缺乏存续价值的公司，股东可以启动解散注销程序，使公司主体退出市场
2.《中华人民共和国农村集体经济组织法》表决通过
这部旨在维护农村集体经济组织及其成员的合法权益、规范农村集体经济组织及其运行管理的法律共8章67条，包括总则、成员、组织登记、组织机构、财产经营管理和收益分配、扶持措施、争议的解决和法律责任、附则。
根据农村集体经济组织法，农村集体经济组织是指以土地集体所有为基础，依法代表成员集体行使所有权，实行家庭承包经营为基础、统分结合双层经营体制的区域性经济组织，包括乡镇级农村集体经济组织、村级农村集体经济组织、组级农村集体经济组织。
农村集体经济组织法明确规定，国家保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。国家通过财政、税收、金融、土地、人才以及产业政策等扶持措施，促进农村集体经济组织发展，壮大新型农村集体经济。
制定农村集体经济组织法，有利于促进新型农村集体经济高质量发展，确保在坚持家庭承包经营基础地位、调动广大农民积极性的同时，充分发挥农村集体经济组织在巩固社会主义公有制、社会主义基本经济制度和农村基本经营制度中的重要作用，对于维护好广大农民群众根本利益、实现共同富裕具有重要意义。
本周收录城市更新项目信息6条，包括实施主体确认公示1项，旧屋村认定公示1项，变更搬迁补偿公示1项，变更规划设计条件公示1项，规划（草案）公示1项，规划（修改）草案公示1项
本周收录深圳土地整备利益统筹项目信息2条，包括权利人核实结果公示2项
1.香港土地契约续期条例生效
立法会早前于2024年6月24日通过《政府租契续期条例草案》，标志着香港物业市场的一个重要里程碑。新条例将于2024年7月5日生效，主要针对在2024年7月5日或之后到期的香港政府租约（不授予续约权）的延期程序，解决了众多物业持有者面对土地契约将于2047年6月30日之前届满所带来的问题和忧虑。一般用途地契，即一般住宅、商业和工业地契，除非涉及重大公众利益，一般会获续期50年，续期本身无需补地价，但须每年缴纳相当于有关土地在评估地租时应课差饷租值百分之三的地租。政府将以定期刊宪形式分批为地契续期，以取代与业权人逐一签约新租约的安排。
2.2024上半年中国房地产市场总结
7月4日，中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》。报告主要结论如下：
房价：2024年上半年，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌3.61%，已连跌26个月，环比下跌城市数量已连续13个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.24%。
市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数同比增长24.1%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签量超千套。
土地市场：2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。房企投资继续聚焦，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重升至近六成。土拍热度方面，进入二季度，由于优质地块较少叠加房企拿地意愿尚未修复，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。
点评
1.2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。
2.从短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着2024年下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；但二线、三四线城市的政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度将保持在低位。
3.在各项政策持续发力下，预计2024年下半年，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。
3.广州城中村改造房票安置政策落地实施，首批房源公布
城中村改造“房票安置”正式在广州落地。7月3日，广州市黄埔区公布了首批对接政策的17个楼盘名单，这17个项目包括了大壮名城、中鼎珺合府、富颐都荟、万科黄埔新城、振业天成、知识城悦辰壹号等。凡是选择“房票安置”的村民，均可在这份名单中选购房屋，并用房票结算。
广州从2023年8月开始酝酿在城中村改造中推行“房票安置”。2024年1月，广州市政府常务会议审议通过了《广州市房票安置实施方案》。广州市规划和自然资源局方面当时称，“房票安置”是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人可根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿，也可以是其中几种补偿方式的组合形式。
2024年4月，黄埔区正式印发实施《广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》，并宣布首先在九佛街“五村七片”统筹改造项目中进行试点；5月，试点推广至南岗南片区。
4.《惠州市集体土地征收与补偿办法（征求意见稿）》发布
6月28日，惠州市自然资源局发布《惠州市集体土地征收与补偿办法（征求意见稿）》。《征求意见稿》分六章共九十四条，有五个附件。其中六章分别为总则、征地程序与工作职责、征收补偿、被征地农民的社会保障、责任追究、附则，五个附件分别为惠州市区片综合地价、住宅补偿标准、住宅房屋以外的地上附着物补偿标准、青苗补偿标准、养殖产品补偿标准。
5.长沙印发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》
7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合印发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（以下简称《通知》）。《通知》出台的背景是为加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存，盘活闲置存量土地、空间资源，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》明确：
一、在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。
二、已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
三、公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。
四、符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。
6.深圳存量住房公积金利率正式下调
7月1日，深圳存量住房公积金利率正式下调，调整为2.85%
5月17日，央行发布通知决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。此后深圳市住房公积金管理中心明确：
对于已发放的贷款，《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定，公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
对于未发放的贷款，2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
点评
公积金相关政策仍是各地促进刚性和改善性住房需求入市、支持购房需求释放的重要举措之一，为了进一步降低购房成本，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，推行和优化“商转公”相关政策的城市有望继续扩围。
7.深圳要求个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款
2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。同时第八条规定，中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
尽管2003年文件对“主体结构未封顶不得放贷”早有明确规定，但于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球发放了贷款，导致劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为潜规则。
点评
1.对购房者来说，“按揭贷款需在主体封顶后才能放款”的主要的利好是购房者可以推迟还贷时间，同时等待放款期间若利率下调，还可以享受最新房贷利率
2.对房企来说，开发商通过预售销售回款将大打折扣，银行贷款收款时间将推迟半年以上，是对开发商资金的一个很大考验。市场会汰弱留强，集中度进一步提高，同时倒逼开发商加快进度
8.河套深港科技创新合作区深圳园区法定图则修编
6月28日，深圳市规划和自然资源局发布《关于发布深圳市福田03-02、04-01＆05＆09＆10号片区[河套深港科技创新合作区深圳园区]法定图则的公告》。
深圳市政府正式批复河套深港科技创新合作区深圳园区法定图则，是继国务院发布《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》后，河套“1+N”体系中首个获批的规划，为促进河套深圳园区高质量协调发展提供了开发建设依据，将有力推动粤港澳大湾区国际科技创新中心建设。
本次法定图则全面落实发展规划的发展目标、功能定位、空间格局等总体要求，并在规划管控上进行了多方面的创新。规划范围涉及河套深圳园区包括福田保税区和皇岗口岸片区，总面积3.02平方公里。规划着力构建“一心两翼”的总体空间格局，探索更紧密的深港合作机制，更高效的复合立体空间利用，更可持续的生态智慧城市建设和更灵活的城镇单元式管控。
9.《大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿方案 （征求意见稿）》发布
6月24日，大鹏新区葵涌办事处发布《大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿方案 （征求意见稿）》，征求意见期限自2024年6月24日至2024年7月23日止。
本项目位于大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元范围内，根据大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元拆除范围，本次拟实施房屋征收未签约部分房屋共计13栋，房屋建筑面积共计2,444.34㎡。
